Matti Luostarinen – Asukasvaihtuvuus haastaa Hoasin kiinteistöjen ylläpitoa

Tässä Hoas opiskelijaelämän sydämessä -artikkelisarjassa Hoasin vaikuttajat vuosien varrelta kertovat säätiön vaiheista vuodesta 1969 nykypäivään.

Opiskelija-asuntojen asukasvaihtuvuus on luonnollisista syistä korkea, ja siksi kiinteistöjä pitää kunnostaa useammin. Hyvä suunnittelu ja budjetointi ovat avainasemassa. Hoasilla 25 vuotta työskennellyt tekninen isännöitsijä Matti Luostariselle haasteet tuovat työhön positiivista vaihtelua.

– Yksikään päivä ei ole ollut samanlainen, kun on sopivasti hoidettavana pikkusälää ja isompia projekteja, toteaa Matti Luostarinen, joka tuli Hoasille töihin tekniseksi isännöitsijäksi vuonna 2000.

Juuri ennen Luostarisen taloon tuloa Hoasissa oli säästösyistä lakkautettu koko hallinnollinen isännöinti.

– Meillä oli tuolloin noin 7000 asuntoa eli satakunta kiinteistöä, joita aloin yksin hoitamaan. Melko pian kuitenkin todettiin, että tarvitaan toinenkin tekijä. Asuntokanta on kasvanut niin, että nykyisin meitä teknisiä isännöitsijöitä on kolme. Taidan olla pisimpään samalla nimikkeellä ja työtehtävillä talossa toiminut työntekijä.

Tänä päivänä Luostarinen vastaa teknisenä isännöitsijänä Hoasin kiinteistöjen julkisivujen, vesikattojen ja ikkunoiden korjaustoimista sekä jonkin verran myös asuntojen korjaustoiminnasta. Suurin hänen hoitamistaan hankkeista on Itä-Pasilassa sijaitsevan Junailijankuja 5:n vuosina 2023 ja 2024 toteutettu julkisivukorjaus, jonka kaksivuotiseen urakkaan käytettiin noin 2,7 miljoonaa euroa.

– Projekti hoidettiin kesäaikaan, kun talo oli tyhjä kansainvälisten opiskelijoiden ollessa pois. Remontti sisälsi ulkokuoren purkamisen, eristeiden uusimisen ja julkisivulevytyksen, mikä paransi merkittävästi rakennuksen lämmöneristyskykyä. Rakennusvalvonnan toiveiden mukaan julkisivun alkuperäinen väritys ja struktuuri säilytettiin, kertoo Luostarinen.

Luostarisen aloittaessa säätiöllä kiinteistöjen ylläpidon kumppanina oli YIT Kiinteistötekniikka, ja myöhemmin Caverion, joka jatkaa edelleen.

– Työtä helpotti se, että meidän kiinteistöt olivat jo aloittaessani etävalvonnan piirissä. Hoas oli tuolloin edelläkävijä tietotekniikan hyödyntämisessä, mikä on helpottanut työtämme kovasti. Isoa asuntokantaa ei pysty hallinnoimaan exel-taulukoita pyörittämällä, toteaa Luostarinen, jolle itsenäinen työ on sopinut erinomaisesti.

– Tiimityötä tämä silti on. Olen oppinut tuntemaan talomme väen hyvin juuri siksi, että joudun työni puolesta olemaan niin monen työntekijän kanssa tekemisissä.

Hoasin asukkaiden keskimääräinen asuinaika on hieman alle kaksi vuotta, lyhyempi kuin tavallisessa vuokra-asuntokannassa. Syy vaihtuvuuteen on luonnollinen ottaen huomioon asukaskunnan elämäntilanteen nuoruuden haipakassa. Samaisesta syystä asunnoissa sattuu ja tapahtuu kaikenlaisia yllätyksiä.

– Vahinkoja sattuu asunnoissa melko paljon, mutta ne hoidetaan keskitetysti, tehokkaasti ja taloudellisesti. Meidän teknisten isännöitsijöiden tehtävä on myös toimia ikään kuin tulipalojen estäjinä eli pyrkiä ennakoimaan asioita siten, ettei vahinkoja pääsisi tapahtumaan, kertoo Luostarinen, ja kiittelee Hoasin kiinteistöassistentteja heidän tekemästään työstä.

– Vaikka vahinkoasioiden hoitaminen on ulkoistettu, yhteys asukkaisiin hoidetaan meidän kiinteistöassistenttien toimesta. He ovat muutenkin tärkeässä roolissa, ja helpottavat kovasti meidän teknisten isännöitsijöiden työtä.

Keskimäärin lyhyt asumisaika lisää muutenkin asuntojen korjaustarpeita. Toimien priorisointi ja oikea-aikaisuus helpottavat vanhan asuntokannan ylläpitoa eli suunnittelu on tärkeässä roolissa.

– Vaihtuvuuden takia asuntoja on pakko kunnostaa usein, sillä me emme aja kiinteistöjä alas, vaan ylläpidämme niitä säännöllisesti. Vuonna 2015 kokeilimme kahdessa kohteessa ns. viihtyvyyskorjauksia uusimalla lattiamateriaalit ja keittiön kaapistot. Tavoitteena oli parantaa asumisviihtyvyyttä. Siitä alkaen viihtyvyyskorjaukset ovat laajentuneet sisällöltään. Vuonna 2024 niissä tehtiin myös kylpyhuoneet kuntoon, kertoo Luostarinen.

Hoas tekee kiinteistöihinsä kevyempiä kunnostustöitä noin 25 vuoden iässä, ja peruskorjaa kohteita, kun ne ovat noin 35 – 45 -vuotiaita. Tarkat kuntotutkimukset määrittelevät kunnostusajankohdan. Korjaustoiminnan haasteiden selättämiseksi myös budjetointi on keskeisessä roolissa.

– Meillä on tarkka kuukausiseuranta, ja budjetissa pitää pysyä. Niin on myös pysytty. Parhaina vuosina on pitänyt joulukuussa miettiä, mihin saadaan rahoja käytetyksi, naurahtaa Luostarinen.

Luostarisen mainitsemiin sälätöihin lukeutuvat muun muassa vikailmoituksiin reagoiminen. Vikailmoitukset on tehty Hoasilla sähköisesti jo lähes parikymmentä vuotta Tampuuri-ohjelman avulla.

Vuonna 2023 otettiin käyttöön MyHoas-palvelu, josta asukas löytää oman kohteensa tiedot ja voi ottaa yhteyttä asiakaspalveluun, tarkistaa oman maksutilanteensa, ja hoitaa monia muita asumiseensa liittyviä asioita kuten tehdä vikailmoituksia. Asiakaspalvelua helpottamaan on otettu käyttöön myös chat-palvelu. Kiinteistöassistentit ja asiakaspalvelu käsittelevät MyHoasin ilmoitukset ihmisläheisyyttä unohtamatta. Hoasilta saa yhä edelleen ihmisen langanpäähän selvittämään asioita.

– Monet asukkaat haluavat kaikista sähköisistä palveluista huolimatta edelleen mieluummin soittaa vikailmoituksiin liittyvistä asioista. On hyvä, että meillä on sitä varten edelleen asiakaspalvelunumerot käytössä, tuumii Luostarinen.

Tänä päivänä Hoasilla on omistuksessaan jo yli 11 000 asuntoa 125 kiinteistössä. Jo pitkään taloja on tehty vain oppilaitosten lähelle ja hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrella. Vanhemmassa asuntokannassa on taloja, joiden sijainti ei vastaa tämän päivän tarpeita, ja niistä myös luovutaan tarvittaessa. Luostarinen pitää hyvänä asiana kunnossapidon kannalta, että kohteita voidaan myös myydä.

–  Kaikkiin taloihin ei ole taloudellisesti järkevää tehdä kallista peruskorjausta, pohtii Luostarinen, joka iloitsee siitä, että uudistuotantoon on tullut paljon energiateknisiä uudistuksia.

– Talotekniikka ylipäänsä on kehittynyt valtavasti Hoasissa oloaikanani, vaikkei rakentaminen muuten ole juurikaan muuttunut. Viime vuosina olemme panostaneet merkittävästi myös vastuullisuuteen tuotannossamme. Haluamme toimia itse vastuullisesti ja odotamme sitä myös yhteistyökumppaneiltamme.

Luostarinen on huolissaan mahdollisuuksista rakentaa uusia opiskelijakoteja sen jälkeen, kun erityisasumisen valtiontukea on heikennetty.

– Tuntuu vähän siltä, että päättäjät eivät huomaa, että nuorisoonkin pitäisi panostaa. Nyt huolettaa, miten saadaan rakennutettua uusia taloja, ja sen lisäksi pidettyä vanha asuntokanta kunnossa ennakoiden, pohtii Luostarinen.

Jos vaihtelevat ja haastavat työtehtävät ovat pitäneet Luostarista talossa, kiitosta heruu myös työkavereille. Loistavasta työpaikasta ja -porukasta ei ole ollut halua poistua.

– Meillä on mielenkiintoinen työporukka, ja paljon yhteisiä tapahtumiakin. Kun Tarhion Matti tuli taloon, alkoivat Masan bileet. Neukkarissa kokoonnumme kaksi kertaa vuodessa karaoken ja ruoan äärelle. Ja huvitoimikunnan järjestämän tilaisuudet ovat myös kivoja. Erityisen mahtavasti on järjestetty joka vuotiset pikkujoulut, kiittelee Luostarinen.

Teksti: Päivi Karvinen
Kuva: Mikko Käkelä

Hoas opiskelijaelämän sydämessä -artikkelisarjan kaikki jaksot